tabelle millesimali



introduzione:

Le tabelle millesimali sono di fondamentale importanza per la suddivisione delle spese condominiali e per la validita' delle assemblee condominiali e delle relative delibere.

La loro correttezza deve essere garantita dalla redazione da parte di professionisti esperti che applicano tutti i criteri necessari alla corretta valutazione del "valore" delle singole unita' immobiliari.






il condominio:

Un condominio e’ un insieme di uno o piu’ fabbricati comprendente più unità immobiliari appartenenti a piu’ persone diverse.


In generale i condomini si distinguono in:

  • i condomini verticali, cioe’ edifici di piu’ piani con le unita’ immobiliari incolonnate lungo una o piu’ scale,
  • i condomini orizzontali, cioe’ complessi di villette,
  • condomini che riuniscono le caratteristiche dei due tipi precedenti, cioe’ costituiti da piu’ edifici ciascuno contenente piu’ unita’ immobiliari.

Per la gestione del condominio, il codice civile stabilisce che:

  • se i condomini sono piu’ di 4, e’ obbligatoria la nomina di un amministratore,
  • se i condomini sono piu’ di 10, e’ obbligatoria la formazione di un regolamento di condominio.

Lo scopo del regolamento di condominio e’:

  • disciplinare l’uso delle cose comuni,
  • stabilire i criteri per la ripartizione delle spese,
  • indicare le norme per la tutela del decoro dell’edificio,

Il regolamento di condominio puo’ essere:

  • assembleare, formato secondo la volonta’ dei condomini riuniti in assemblea,
  • contrattuale, formulato, secondo la sua volonta’, dal costruttore dell’immobile o dall’unico proprietario originario.

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le tabelle millesimali:

Le tabelle millesimali, previste dalla normativa condominiale, costituiscono lo strumento di cui si dota il condominio per procedere al controllo della validita’ delle assemblee e delle relative delibere e alla ripartizione delle spese condominiali.

Infatti, l'art.68 delle disposizioni attuative del codice civile prevede che "il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprieta’ esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano"
.


esempio di tabella millesimale

Generalmente in un condominio vanno definite piu’ tabelle millesimali, delle quali si fa qui un elenco esemplificativo, ma che possono differire a seconda delle particolarita’ del condominio considerato:

  • Tabella A : Millesimi generali
    e’ la tabella che considera tutte le unita’ immobiliari che fanno parte del condominio, con il valore di millesimi di ciascuna unita’ immobiliare rispetto alla totalita’ del condominio.
    Oltre alla tabella generale principale possono essere definite ulteriori tabelle che considerano le unita' immobiliari di una singola scala (tabella A1 relativa alla Scala A, tabella A2 relativa alla Scala B, etc.). Esse sono utilizzate nel caso di divisione di spese cui debbano partecipare i condomini di una sola Scala.

  • Tabella B : Millesimi per le spese di manutenzione delle scale
    Sono considerate le unita' immobiliari che sono interessate dall'uso della scala, al fine della ripartizione delle relative spese di manutenzione.
    In generale, vanno esclusi i box, i negozi, le cantinole e le unita' immobiliari al piano terra, a meno di casi particolari (ad esempio se la scala parte dal seminterrato).
    Esiste una tabella B per ciascuna Scala del condominio.

  • Tabella C : Millesimi per le spese di manutenzione dell'ascensore
    Sono considerate le unita' immobiliari che sono interessate dall'uso dell'ascensore, al fine della ripartizione delle relative spese di manutenzione.
    In generale, vanno esclusi i box, i negozi, le cantinole e le unita' immobiliari al piano terra, a meno di casi particolari (ad esempio se l'ascensore parte dal seminterrato).
    Da valutare eventuali casi particolari, ad esempio se l'ascensore non arriva all'ultimo piano.
    Esiste una tabella C per ciascuna Scala del condominio.

  • Tabella D : Millesimi per le spese di Riscaldamento
    Sono considerate le unita' immobiliari che sono interessate dall'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
    La tabella D e’ unica o divisa in piu’ tabelle a seconda dell’organizzazione del sistema centralizzato di riscaldamento del condominio.

  • Tabella E : Millesimi per i Box
    Sono considerati i soli box e/o cantinole. Serve a ripartire le eventuali spese per le quali sono interessate le sole unita’ immobiliari di tipo box e/o cantinole.
    A seconda dei casi puo’ esistere una tabella E unica oppure una tabella per ciascuna Scala del condominio.

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la redazione delle tabelle millesimali:

La redazione delle tabelle millesimali deve essere affidata ad un tecnico, capace di eseguire un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unita’ immobiliari, e procedere poi all’esame delle loro caratteristiche qualitative.

La costruzione delle tabelle millesimali prevede una fase di raccolta dei dati relativi a ciascuna unita’ immobiliare, comprensiva della planimetria, le aree utili di ciascun vano, la disposizione dell’unita’ nel condominio, l’orientamento rispetto ai punti cardinali, etc.

A partire da tutte queste informazioni, si procede ad una analisi delle caratteristiche qualitative dei vari locali presenti in ciascuna unita’ immobiliare, allo scopo di definire i valori di opportuni "coefficienti riduttori" che saranno moltiplicati alle loro superfici (o volumi) reali per ottenere le cosiddette superfici (o volumi) virtuali.

Le superfici (o volumi) virtuali sono rappresentativi non piu’ della effettiva area (o volume) occupato, bensi’ del valore economico attribuibile all’immobile.
Cio’ che importa, in particolare, non e’ il reale valore economico assoluto, ma il valore dell’unita’ immobiliare considerata rispetto alle altre presenti nello stesso condominio.

L’applicazione dei vari coefficienti di riduzione va effettuata separatamente per ciascun ambiente che compone l’unita’ immobiliare, ottenendo una superficie virtuale per ciascuno di essi.

La superficie (o volume) virtuale di una unita’ immobiliare e’ la somma di quelle dei singoli ambienti.

La quota millesimale relativa ad ogni unita’ immobiliare e’ il rapporto tra la superficie virtuale della unita’ immobiliare cosi’ ottenuta e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le unita’ immobiliari.

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i coefficienti di riduzione:

I coefficienti riduttori sono definiti dalla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n°12480/66.

Ciascuno di essi entra in gioco solo quando una determinata caratteristica qualitativa risulta essere non omogenea tra le unita’ immobiliari presenti nel condominio, cosi’ da determinarne un diverso valore economico.

Il coefficiente viene posto uguale ad "1" per il caso che si considera "medio" della caratteristica qualitativa esaminata, e puo’ essere aumentato o diminuito per descrivere l’influenza di quella particolare caratteristica sul valore dell’immobile.


coefficienti di riduzione


I coefficienti di riduzione che tipicamente si tengono in conto possono essere riassunti come segue:

  • Coefficiente di destinazione o categoria catastale:
    viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unita’ immobiliari di diverse categorie catastali (abitazione, ufficio, negozio, etc.).

  • Coefficiente di utilizzazione:
    identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’unita’ immobiliare (cucina, camera, balcone, bagno, etc.).

  • Coefficiente di piano:
    considera gli effetti che derivano ad una unita’ immobiliare in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.

  • Coefficiente di altezza degli ambienti:
    si applica se l’altezza interna e’ diversa tra le varie unita’ immobiliari, in modo da considerare il volume anzicche’ la superficie.

  • Coefficiente di orientamento:
    tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende piu’ unita’ immobilari per piano, ciascuno con diverso orientamento.

  • Coefficiente di esposizione e prospetto:
    viene preso in considerazione se le varie unita’ immobilari di un edificio hanno una veduta differente (affaccio su strada principale, su strada secondaria, su giardino, su parcheggio, in pozzi di luce, etc.).

  • Coefficiente di panoramicita’:
    viene preso in considerazione se, oltre a quanto preso in considerazione per in coefficiente di prospetto, alcune unita’ immobilari di un edificio hanno una evidente differenza nella veduta panoramica che possa determinarne un differente valore economico.

  • Coefficiente di funzionalita’:
    si applica se e’ evidente una differenza di razionalità e funzionalita’ degli spazi tra le varie unita’ immobiliari dell’edificio.

  • Coefficiente di luminosita’:
    tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, e si ottiene dal rapporto tra la superficie vetrata delle finestre e la superficie dell’ambiente.

  • Coefficiente di isolamento termico:
    tiene conto delle necessita’ di riscaldamento dell’unita’ immobiliare, a seconda che le unita’ immobiliari confinanti siano riscaldate oppure no, e seconda che le mura degli ambienti componenti l’unita’ siano confinanti con l’esterno con una o piu’ pareti.

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per ulteriori informazioni:

Per qualunque altra informazione, contatti per preventivi o anche semplice e sana curiosita', scrivete pure all’indirizzo e-mail info@ingerminiodimartino.it.

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normativa sul condominio:

Codice Civile:

  • Artt. 1117 - 1139

Disposizioni attuative e transitorie:

  • Art. 61 - 72

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normativa sulle tabelle millesimali:

Codice Civile:

  • Art. 1123 - Ripartizione delle spese
  • Art. 1124 - Manutenzione e ricostruzione delle scale
  • Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
  • Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo
  • Art. 1127 - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio

Disposizioni attuative e transitorie:

  • Art. 63 - Riscossione dei tributi da parte dell’amministratore di condominio
  • Art. 68 - Tabelle millesimali nel regolamento di condominio
  • Art. 69 - Revisione delle tabelle millesimali

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